He publicado en la sección bancario del Blog de Emerita Legal, un artículo jurídico sobre las posibilidades de reclamación por parte de las y los consumidores de los gastos de hipoteca cuando son titulares de una hipoteca subrogada.
En él, analizo primeramente los motivos jurídicos por los cuales la entidad bancaria tiene la obligación de devolver a sus clientes los gastos hipotecarios derivados de la suscripción de préstamos hipotecarios. En resumen, dado que ambas partes del contrato (consumidor y banco) están interesadas en suscribir el préstamo hipotecario, los gastos derivados de dicha operación deberán dividirse entre ambos. Ello conforme a su interés concreto establecido en la normativa sectorial.
Así, las Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 23 de enero de 2019, establecen un reparto de los gastos derivados de la subrogación hipotecaria entre consumidor/a y entidad bancaria. De este modo, el banco debe devolver al consumidor/a el 100 % de la factura del Registro, y el 50 % de los gastos de Notaría, Tasación, y Gestoría. Esta cuestión que ha sido ratificada por una reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 16 de julio de 2020.
Pero hasta ahora, a las y los abogados nos surgía una duda. ¿Qué ocurría cuando la hipoteca ya estaba constituida previamente y la persona consumidora únicamente se subroga? ¿El interés de las partes es el mismo o queda modificado? Existían además resoluciones judiciales contradictorias para gastos de hipoteca subrogada. Hasta ahora.
¿Y qué dice la jurisprudencia sobre gastos de hipotecas subrogadas?
A día de hoy, podemos afirmar que los consumidores subrogados en un préstamo hipotecario pueden reclamar a su entidad bancaria los gastos de hipoteca con garantías. Analizo en el artículo para ello la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 314/2020 de 17 de junio. Esta concluye que estos gastos hipotecarios podrán reclamarse por la persona consumidora cuando exista una modificación de los términos del contrato de préstamo hipotecario. Esto es, cuando el banco intervenga en la operación para modificar el tipo de interés u otra cuestión relevante. Esto queda reflejado siempre en la escritura de subrogación.
¿Cómo se si tengo derecho a reclamar al banco los gastos de subrogación hipotecaria?
No resulta sencillo analizar una escritura de compraventa de inmueble y subrogación en préstamo hipotecario. Normalmente, a lo largo de la pléyade de páginas que contiene la escritura, existe una cláusula que suele denominarse “modificación de las condiciones del crédito”. Si esta cláusula figura en vuestra hipoteca por subrogación, podréis reclamar los gastos.
No obstante, no debéis haceros ilusiones. Hasta ahora no conocemos en este despacho ninguna entidad bancaria que devuelva esos gastos hipotecarios por subrogación amistosamente a su cliente, sin presentar demanda.
Por eso, es recomendable que os pongáis en contacto con un abogado especialista en Derecho Bancario. Podéis llamarme, escribirme un correo electrónico o contactar con el despacho y analizaré vuestras posibilidades sin ningún compromiso.
Aunque desde fuera parezca una batalla perdida el mero hecho de pleitear contra una empresa tan relevante como es una entidad bancaria, la experiencia y los datos nos dicen que más de un 97% de los pleitos por cláusulas abusivas se resuelven favorablementea la persona consumidora.
A continuación os dejo el enlace al artículo jurídico.
